为什么在当下要谨慎做出买房决策？

这个话题有点复杂，现在只是初稿，有空闲时会修改和更新。

如何看待房地产，其实是个老生常谈的问题了，因此一直没想过要讨论这个问题。但考虑到当前我们所处的经济周期的特殊时点，还是写一下吧。

首先需要指出，不同人的经济实力和自身情况不同，买不买房，这是个需要你自己去DYOR的问题。比如，前些天我也提到，身边有些同事，发了年终奖又去买房了。他们也都是有钱有闲的专业人士，所以我的讨论显然不适用于他们。做人嘛，最重要的是开心。

区分资产和负债

近几年来，大家都被普及了很多投资理财知识。与房地产投资相关，我认为最重要且不能含糊其辞的知识点是：搞清楚什么是能让你增加自由度和抗风险能力的资产，而什么是降低自由度和增加个人财务风险的负债。这是投资理财的首要问题。

想要获得投资理财带来的被动收入，让钱为你工作，摆脱打工人的命运，你需要的是资产。优质的资产，在你睡觉的时候，也可以让你躺着赚钱。资产增加了你的自由度，让你拥有更高的风险抵御能力。

这些道理，我相信很多房地产大V和房地产中介也给你安利过。这些道理固然没错，但你要搞清楚的一个前提是：对你个人而言，房产到底是资产还是负债？若这个前提没搞清楚，最后会南辕北辙的。

答案也很简单：如果你的情况同时符合以下条件，房子对你来说就是非常不错的资产：

第一，收入稳定，全款买房，且买房后还有可支配的现金和其他避险资产；

第二，你买的房子并非自住、地段不错，可以带来源源不断的租金收益；

第三，你不是在人口净流出的小城市买房，而是在未来全国屈指可数的中心城市买房（如北京，不迁都的话），房价至少在未来可以保持稳中有升（当然，这和宏观经济形势相关，存在很大不确定性）。

而对于很多人来讲，他们往往只符合第三个条件（“自认为”的符合，因为宏观经济的未来，大家都只能跳大神。更别提还可能发生台海战争。乌克兰战争前，基辅的普通人也可能认为基辅房价永远涨，现在不少都是瓦砾了），而第一个条件和第二个条件都不符合。

他们缺乏全款买房的能力，需要按揭贷款，买来的房子要么不会出租，要么只是自住。对于他们而言，房产其实不是资产，而是负债，是个加杠杆的投机行为。然而，也恰恰是这些人，在生活中往往比较纠结，自己到底要不要买房。这也是我写这篇文章提示风险的意义吧。

当然，如果具有全款买房的能力，不需要按揭贷款，买房只是自住的话，风险也不是很大。虽然在经济下行周期里，自住房在很多时候也不完全符合上文中能带来睡后收入的资产的定义，但这仍属于开心就好的理性消费的范畴。因而不在我提示风险的对象范围内。

年轻人，掏空六个钱包之前要思量

再直白点讲，目前对房子又爱又恨的，往往是家境普通、缺乏足够实力全款买房的年轻人。而目前贵国的现状是，但凡中产阶级，特别是体制内的中产阶级，手里已经普遍拥有多套房产，他们享受到了贵国近四十年来的改革发展红利，现在这个时点，显然已经到了享受资产收益乃至套利离场的时刻了。

他们中的很多人，即便没有实力再全款买房，但也在一二线核心城市有多套房产，可以在房产中获得不错收益。甚至，他们中的很多人不是商业上的成功人士，就是专家学者，或体制内的决策者。这是当前支持贵国房地产永远涨的基本盘。

正是他们中的一些吃相难看的人，提出了“六个钱包”的说法，鼓励年轻人掏空六个钱包来支持自己的买房大业。丈母娘们，也要在这个问题上，对年轻人提出灵魂拷问。

然而，如果你是年轻人，确实应该思量思量，自己要不要成为“瓮中人”和“套中人”。

第一，你必须搞清楚的是，不同年龄段的人之间存在代际竞争关系。大部分既得利益者盘算的仍然是个人利益的最大化，他们认为自己的孩子靠得住，同时想收割别人的孩子。因此，很多老人对于比自己拥有更多青春的年轻人，是会使坏的。他们拥有资产，不是为了兼济天下，而是为了请君入瓮，让年轻人接盘。

第二，贵国经济高度依赖房地产，房地产已经有很强的金融属性，相应地，自然就有金融风险。对此，我没时间多谈，你了解下预售制度和按揭贷款制度（这些制度借鉴自香港，不是全世界都这样玩的），这本身都是些有风险的金融游戏。

经济下行周期里，如果你不是全款买现房，在这个游戏中是很被动的。相关问题，最近一两年屡见不鲜的烂尾楼事件和停贷风波里，已经充分暴露了。

不仅如此，你再了解下啥是土地财政？钱真的都被房地产商赚去了么？还是说这里面另有门道？具体你可以看看任志强老师的一些观点。简单讲，这是个有庄家的金融游戏，体制内发工资，都往往要靠地方政府的卖地收入。而各地经济的腾飞，也离不开贵国的农民工和贷款买房的普通人。

第三，贵国的房产在产权方面存在风险，性价相对较低。由于内地特殊的制度，房产的产权最多不过70年，且你对于土地没有所有权，这其中就存在一定的政策变量。

在金融和投资领域，你要学会的第一课就该是：被别人许诺的未来，未必是能实现的未来。香港人这几年就在思考这个问题。

不仅如此，过去几十年来，贵国房地产企业的造楼质量是普遍值得怀疑的，他们利润微薄，更加重视高周转。因此，一套房子，生命周期也就30-40年，达不到70年。同时，还存在公摊面积等行业乱象。此外，虽然贵国尚无房地产税制度，但未来会有的。因此，总体看其实性价比一般。

第四，很多人买房，也是冲着房地产的金融属性去的，他们认为这能抗通胀、保值增值，但在当前这个“百年未有之变局”面前，这个逻辑也不再成立了。我相信，只要最近几年你对时事有一定敏感度，这个问题不需要我多说。

如果你懂区块链，我说一句话你就能懂，房子就是现实世界的NFT。未来你能卖出的价格，与是否是学区、地段、位置、物业、炒作热度、板块轮动等都有很大关系，而且即便是同一小区的房子，出手价也能差很多。绝大部分的流动性都不是很好，想卖的时候，不一定能立刻脱手，恐怕只能卖到地板价。

此外，在金融属性方面，我想进一步提醒的是：虽然房价未必会雪崩，但只要有什么风吹草动，首当其冲的肯定是加杠杆的、掏空六个钱包的、抗风险能力非常弱的普通人。

富人的房产占比不高，若营商负债也不高的话，大概率能稳定度过这个周期。然而，过去几年在房产热潮中拼命上杠杆，想要实现逆袭的普通人，在退潮期间，恐怕就难熬了。

原因是，在经济下行周期里，普通人更加容易失业。体制外人士风险暴露更早，体制内人士未来也会有狂风骤雨。如果你月薪3万，买了1000万的房子自住，却失业了，基本就离破产不远了。

第五，经济下行周期，政府希望大家买房。在“有为政府”主政的经济学里，政府有钱，但也能花钱，因而一贯很缺钱。很多时候，比你我想象的还要缺钱。在当前企业不好做，经济下行的不确定时期里，刺激内需，让普通人花钱以盘活经济，是必要举措。毕竟，有句话说的好：侠之大者，相信政府，为国接盘。

因此，很多智囊都在给领导提建议：贵国居民部门还能替政府部门和企业部门扛下更多负债，贵国老百姓有这么多的存款，若都拿来买房和消费，显然就能保障经济无忧，就可以接着奏乐接着舞了。

但是，你毕竟不是“一盘大棋”的决策者，所以还是从你自身角度考虑吧。作为过来人，投机的人我见多了。他们的下场，怎么讲，绝大多数都很差。

因为，这个世界的一个底层规律就是：德不配位，必有余殃。没实力还想赌的人，难免成为被收割的韭菜。所以，年轻人在掏空六个钱包之前，要细思量。

另外，由于我的上述讨论，核心是从“对于很多人而言，房子本身就是个有风险的负债，而非可以增加自由度的资产”这个角度展开的，所以没有着重分析当前贵国房地产的基本面。对此，直接引用下推友Bitrun的观点吧：

宏观层面：人口减少，接盘侠数量暴跌

市场层面：中国房价收入比已经全球第一遥遥领先，一线城市核心区域单价甚至超过国际大都市的核心区域

性价比层面：租售比目前才1%左右，而房贷利息要5%左右，付一年利益可以租5年，但凡上过小学的人都应该会算这帐，更何况租房还可随时换房

非负债资产中，有更好的投资机会

总体讲，若当前自身实力无法让你全款买房，我的建议是不要“霸王硬上弓”。在当下这个人人都需要安全感的时代，若口袋里没钱，一定要区分资产和负债，尽量少碰本质上其实是“负债”的“资产”。

这里不多谈的一个相关问题是，在经济下行周期中，对年轻人来说，租房可能反而是更自由、轻松以及对自己的未来前途负责的选项。

实际上，如果想要获得资产性收入，躺着赚钱，尽早摆脱打工人生活，非负债资产可能是更好的投资标的。对于年轻人而言，如果你现在还不懂啥是比特币，啥是区块链，那我觉得恐怕未来财富增值堪忧了。

当然，这里必须指出，我不是煽动年轻人去投资加密货币。这是个风险资产类别。币圈一日，人间十年，这个行业存在的风险和陷阱，比投资房地产可要多上成百上千倍，需要长期学习研究，有理解再下手。

但我相信，这个行业本身，不是庞氏骗局，背后的大逻辑是信息革命和数字经济。未来有很大潜力，是个值得年轻人花精力研究以及在力所能及的范围内去尝试的一种资产。

毕竟，只要不ALL IN、梭哈，不盲目加杠杆，金融市场里你再亏损，也比高杠杆买房，赔进去未来几十年的人生强很多吧。而从过去几年的情况看，区块链行业总体不难赚钱。

归根到底，在当下及未来几年，相较于买不买房这个问题，对于普通人尤其是年轻人而言，如何让自己的事业更上一层楼，提高自己的收入，也许是更重要的问题吧。物有本末，事有终始，知所先后，则近道矣。